مالیات بر فروش ملک برای اتباع غیراروپایی

فروش ملک در اروپا برای اتباع غیراروپایی (مانند ایرانیان، افغان‌ها یا شهروندان خارج از اتحادیه اروپا) با مالیات‌های مختلفی همراه است که بسته به کشور، مدت نگهداری ملک و میزان سود متفاوت است. این مالیات‌ها اغلب به عنوان مالیات بر عایدی سرمایه (Capital Gains Tax) شناخته می‌شوند و هدفشان جلوگیری از سفته‌بازی و تأمین درآمد دولت است. در سال‌های اخیر، با افزایش سرمایه‌گذاری خارجی در املاک اروپا، قوانین سخت‌گیرانه‌تر شده و اثبات منبع پول اولیه و گزارش سود الزامی است. برای غیراروپایی‌ها، هیچ تبعیض خاصی وجود ندارد، اما مالیات معمولاً بالاتر از شهروندان اتحادیه اروپا است و توافقات دوجانبه (مانند ایران-اسپانیا) می‌تواند مالیات دوگانه را کاهش دهد. این مقاله به بررسی نرخ‌ها، معافیت‌ها، محاسبه و نکات کلیدی در کشورهای محبوب مانند اسپانیا، یونان، پرتغال و آلمان می‌پردازد تا سرمایه‌گذاران بتوانند سود خالص را دقیق محاسبه کنند.

مالیات بر عایدی سرمایه: پایه اصلی فروش ملک

مالیات بر عایدی سرمایه، تفاوت بین قیمت خرید و فروش ملک (پس از کسر هزینه‌ها مانند خرید، بازسازی و مالیات‌های جانبی) را شامل می‌شود. برای غیراروپایی‌ها، این مالیات بر اساس وضعیت اقامتی (مقیم یا غیرمقیم) محاسبه می‌شود. غیرمقیم‌ها معمولاً نرخ ثابت بالاتری می‌پردازند، در حالی که مقیم‌ها از نرخ پیشرونده بهره می‌برند. طبق گزارش OECD، میانگین مالیات بر عایدی در اروپا ۲۰-۲۵ درصد است، اما معافیت برای نگهداری طولانی (۵-۱۰ سال) رایج است. برای ایرانیان، که اغلب غیرمقیم هستند، این مالیات مستقیم از قیمت فروش کسر می‌شود و فروشنده مسئول گزارش است. اگر ملک برای اقامت (مانند Golden Visa) خریداری شده، فروش زودرس می‌تواند اقامت را تحت تأثیر قرار دهد. گزارش Deloitte نشان می‌دهد که در ۲۰۲۴، غیراروپایی‌ها ۳۰ درصد معاملات فروش را تشکیل داده‌اند، اما ۱۵ درصد به دلیل مالیات بالا ضرر کرده‌اند.

نرخ مالیات در کشورهای محبوب اروپا برای غیراروپایی‌ها

نرخ‌ها متفاوت است و برای غیرمقیم‌ها (غیراروپایی‌ها) ثابت یا بالاتر است. در اسپانیا، غیرمقیم‌ها ۱۹ درصد بر سود می‌پردازند، بدون معافیت نگهداری طولانی. یونان نرخ پیشرونده ۱۵ درصد دارد، اما برای غیرمقیم‌ها ثابت است و معافیت برای ملک اصلی وجود ندارد. پرتغال با نرخ ۲۸ درصد برای غیرمقیم‌ها، یکی از بالاترین‌هاست، اما معافیت برای نگهداری بیش از ۱۰ سال دارد. آلمان نرخ پیشرونده ۱۵-۴۵ درصد دارد، اما اگر ملک کمتر از ۱۰ سال نگه داشته شود، کامل اعمال می‌شود. برای ایرانیان، توافقات دوجانبه (مانند با اسپانیا) مالیات را در ایران کسر می‌کند، اما گزارش به سازمان امور مالیاتی ایران الزامی است. گزارش PwC تأکید می‌کند که غیراروپایی‌ها اغلب ۵-۱۰ درصد بیشتر می‌پردازند، زیرا از تخفیف‌های شهروندی محروم هستند.

جدول نرخ مالیات بر فروش ملک برای غیراروپایی‌ها (۲۰۲۵)

کشور	نرخ برای غیرمقیم‌ها (%)	معافیت نگهداری طولانی	مالیات اضافی	محاسبه سود (پس از کسر هزینه‌ها)
اسپانیا	۱۹ ثابت	خیر	۳% پیش‌پرداخت	بله
یونان	۱۵ ثابت	خیر (برای غیرمقیم)	۳.۰۹% انتقال	بله
پرتغال	۲۸ ثابت	بله (بیش از ۱۰ سال)	بدون	بله
آلمان	۱۵-۴۵ پیشرونده	بله (بیش از ۱۰ سال)	بدون	بله
فرانسه	۱۹ + ۱۷.۲ اجتماعی	بله (بیش از ۲۲ سال)	بدون	بله

این جدول بر اساس قوانین ملی و OECD تنظیم شده و برای غیرمقیم‌ها، نرخ ثابت اعمال می‌شود.

محاسبه مالیات: مثال عملی برای غیراروپایی‌ها

محاسبه ساده است: سود = قیمت فروش - (قیمت خرید + هزینه‌های جانبی + بازسازی). سپس نرخ اعمال می‌شود. مثال: ملکی در اسپانیا با خرید ۲۰۰ هزار یورو (به علاوه ۲۰ هزار هزینه جانبی) و فروش ۳۰۰ هزار یورو پس از ۳ سال. سود = ۳۰۰ - ۲۲۰ = ۸۰ هزار یورو. مالیات ۱۹% = ۱۵,۲۰۰ یورو. سود خالص = ۶۴,۸۰۰ یورو. در یونان، اگر نگهداری کمتر از ۵ سال باشد، ۱۵% = ۱۲ هزار یورو. برای ایرانیان، اگر ملک برای اقامت خریداری شده، فروش زودرس (کمتر از ۵ سال) ممکن است اقامت را تحت تأثیر قرار دهد. گزارش Immigrant Invest نشان می‌دهد که ۴۰% غیراروپایی‌ها با نگهداری ۵-۱۰ سال، مالیات را به صفر یا حداقل می‌رسانند.

معافیت‌ها و کاهش مالیات برای غیراروپایی‌ها

معافیت‌ها محدود اما مفید هستند. در آلمان و فرانسه، نگهداری بیش از ۱۰ سال مالیات را صفر می‌کند، حتی برای غیرمقیم‌ها. در پرتغال، نگهداری طولانی تخفیف ۵۰ درصدی دارد. یونان معافیت برای ملک اصلی (اگر اقامت داشته باشید) ارائه می‌دهد، اما برای غیرمقیم‌ها محدود است. اسپانیا معافیت برای افراد بالای ۶۵ سال (اگر ملک اصلی باشد) دارد. برای ایرانیان، توافقات دوجانبه (مانند با اسپانیا) مالیات پرداخت‌شده در اروپا را از ایران کسر می‌کند. گزارش Blacktower پیشنهاد می‌کند که با نگهداری طولانی و ثبت ملک به نام شرکت، مالیات را ۲۰-۳۰ درصد کاهش دهید. همچنین، هزینه‌های بازسازی (مانند در یونان برای Golden Visa) از سود کسر می‌شود و مالیات را پایین می‌آورد.

چالش‌ها و نکات مهم برای اتباع غیراروپایی

چالش اصلی، گزارش و پرداخت است؛ در اروپا، فروشنده مسئول است و پیش‌پرداخت ۳% (در اسپانیا) کسر می‌شود. برای ایرانیان، انتقال سود فروش به ایران با تحریم‌ها سخت است و از صرافی‌های واسط استفاده می‌شود. ریسک، مالیات دوگانه است، اما با گواهی پرداخت در اروپا، در ایران کسر می‌شود. گزارش Migronis هشدار می‌دهد که عدم گزارش، جریمه ۵۰-۱۰۰ درصدی ایجاد می‌کند. نکته، نگهداری طولانی برای معافیت و استفاده از وکیل برای محاسبه دقیق است. در ۲۰۲۴، ۲۰% غیراروپایی‌ها به دلیل اشتباه محاسبه، ضرر کرده‌اند.

نتیجه‌گیری: برنامه‌ریزی برای سود حداکثری

مالیات بر فروش ملک برای اتباع غیراروپایی در اروپا، با نرخ ۱۵-۲۸ درصد، بخشی اجتناب‌ناپذیر است، اما با نگهداری طولانی و معافیت‌ها، به حداقل می‌رسد. کشورهایی مانند آلمان و پرتغال برای کاهش مالیات ایدئال‌اند، در حالی که اسپانیا نرخ ثابت دارد. برای ایرانیان، توافقات دوجانبه کمک می‌کند – با محاسبه دقیق و نگهداری، سود خالص را حداکثر کنید. اروپا همچنان بازار سودآوری است!