مالیات سالانه ملک در کشورهای اروپایی برای اتباع خارجی

سرمایه‌گذاری در ملک یکی از رایج‌ترین راه‌های مهاجرت و کسب اقامت در کشورهای اروپایی است. با این حال، شهروندان کشورهای خارج از اتحادیه اروپا (غیراروپایی‌ها) با چالش‌های مالیاتی روبرو هستند که می‌تواند بر تصمیم‌گیری‌هایشان تأثیرگذار باشد. مالیات سالانه ملک، که اغلب بر اساس ارزش ملک محاسبه می‌شود، نه تنها هزینه‌ای ثابت است، بلکه می‌تواند بر درآمد اجاره و فروش ملک نیز اثر بگذارد. در سال 2025، با تغییرات قانونی در برخی کشورها مانند اسپانیا و پرتغال، درک دقیق این مالیات‌ها حیاتی است. این مقاله بر اساس داده‌های به‌روز تا نوامبر 2025، به بررسی نرخ‌ها و قوانین کلیدی در کشورهای محبوب مانند آلمان، فرانسه، اسپانیا، پرتغال، ایتالیا، یونان، هلند و سوئد می‌پردازد. توجه: قوانین مالیاتی پیچیده هستند و توصیه می‌شود قبل از هر اقدامی با مشاوران محلی مشورت کنید.

بررسی کلی سیستم مالیاتی ملک در اروپا

در اتحادیه اروپا، مالیات سالانه ملک (معروف به property tax) معمولاً توسط شهرداری‌ها تعیین می‌شود و بر اساس ارزش ارزیابی‌شده (assessed value) ملک محاسبه می‌گردد. برای شهروندان کشورهای خارج از اتحادیه اروپا، تفاوت اصلی با مقیمان در عدم دسترسی به معافیت‌ها (مانند تخفیف برای اقامت اصلی) و نرخ‌های بالاتر برای درآمد اجاره است. نرخ‌ها از 0.035% در سوئد تا بیش از 1% در برخی مناطق فرانسه متغیر است. شهروندان غیراروپایی ممکن است با محدودیت‌های اضافی مانند مالیات انتقال (transfer tax) تا 100% در اسپانیا روبرو شوند، هرچند این تغییرات هنوز در حال تصویب است. معاهده‌های دوجانبه با ایران (برای ایرانیان) می‌تواند از مالیات مضاعف جلوگیری کند، اما گزارش‌دهی به مقامات محلی الزامی است.

آلمان: ثبات با اصلاحات 2025

در آلمان، مالیات سالانه ملک (Grundsteuer) از ژانویه 2025 بر اساس قانون جدید محاسبه می‌شود و نرخ مؤثر آن بین 0.8% تا 2.5% از ارزش ارزیابی‌شده (که اغلب قدیمی است) است. برای شهروندان کشورهای خارج از اتحادیه اروپا، هیچ معافیت خاصی وجود ندارد، اما هزینه‌های نگهداری (مانند تعمیرات) قابل کسر از درآمد اجاره است. مالیات انتقال (RETT) از 3.5% در بایرن تا 6.5% در براندنبورگ متغیر است. غیرمقیمان باید اظهارنامه سالانه ارائه دهند و مالیات بر درآمد اجاره 25% است. برای مهاجران، خرید ملک در برلین یا مونیخ (با نرخ متوسط 1.2%) گزینه‌ای جذاب است، اما ارزش ارزیابی جدید از 2025 ممکن است نرخ‌ها را افزایش دهد.

فرانسه: تمرکز بر مالکیت و اجاره

فرانسه دو مالیات اصلی سالانه دارد: taxe foncière (بر مالکیت، حدود 1-2% از ارزش اجاره‌ای سالانه) و taxe d'habitation (بر ساکن، که برای غیرمقیمان بدون تخفیف است). در 2025، غیرمقیمان بر درآمد اجاره 20% تا 30% (به علاوه 17.2% شارژهای اجتماعی، یا 7.5% برای EU/EEA) مالیات می‌پردازند. مالیات ثروت (IFI) برای دارایی‌های بیش از 1.3 میلیون یورو تا 1.5% اعمال می‌شود. پاریس نرخ بالاتری (تا 1.5%) دارد، اما مناطق روستایی ارزان‌تر هستند. شهروندان کشورهای خارج از اتحادیه اروپا باید از طریق سرویس‌های آنلاین مانند impots.gouv.fr اظهارنامه دهند.

اسپانیا: تغییرات جنجالی 2025 برای غیراروپایی‌ها

مالیات سالانه IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) بین 0.4% تا 1.1% از ارزش کاداسترال است و برای غیرمقیمان تفاوتی ندارد. اما در 2025، دولت پیشنهاد مالیات انتقال 100% بر خریدهای شهروندان کشورهای خارج از اتحادیه اروپا غیرمقیمان را مطرح کرده که می‌تواند خرید را غیرممکن کند (به جز ساخت‌وسازهای جدید). درآمد اجاره برای غیراروپایی‌ها 24% (پس از کسورات) است. کاتالونیا و اندلس نرخ‌های بالاتری دارند، و مهاجران باید مراقب باشند زیرا این قانون هنوز نهایی نیست.

پرتغال: افزایش برای سرمایه‌گذاران خارجی

مالیات سالانه AIMI (Adicional ao IMI) برای املاک لوکس (بالای 600,000 یورو) تا 1.5% است، با نرخ‌های پیشرونده برای اقامت ثانویه (تا 8%). در سپتامبر 2025، IMT (مالیات انتقال) برای غیرمقیمان افزایش یافت (تا 8% برای املاک مسکونی). درآمد اجاره برای غیرمقیمان 25% است. لیسبون و پورتو نرخ IMI 0.3-0.8% دارند، و رژیم NHR (که تا 2025 محدود شده) می‌تواند تخفیف‌هایی برای مهاجران ارائه دهد.

ایتالیا: IMU و نرخ‌های محلی

مالیات سالانه IMU (Imposta Municipale Unica) 0.76% تا 1.06% از ارزش کاداسترال است، بدون معافیت برای غیرمقیمان. TARI (پسماند) اضافی است (حدود 200-500 یورو سالانه). درآمد اجاره 21% (یا 26% برای لوکس) است. رم و میلان نرخ‌های بالاتری (تا 1.06%) اعمال می‌کنند، و رژیم flat tax 7% برای مهاجران ثروتمند (100,000 یورو سالانه) جذاب است. مالیات انتقال 9% برای اقامت ثانویه.

یونان: ENFIA و فرصت‌های سرمایه‌گذاری

مالیات سالانه ENFIA بر اساس متراژ و موقعیت (0.1% تا 1.15% از ارزش عینی) محاسبه می‌شود، با تخفیف برای بازسازی. مالیات انتقال 3% است، و درآمد اجاره 15-45% پیشرونده. آتن نرخ متوسط 0.5% دارد، و معافیت CGT تا 2026 برای فروش. برای مهاجران، برنامه Golden Visa (سرمایه‌گذاری 250,000 یورو) همچنان فعال است.

هلند: نرخ‌های پایین اما انتقال بالا

مالیات سالانه OZB 0.0577% برای مسکونی (آمستردام: حدود 200 یورو برای ملک 350,000 یورویی) است. مالیات انتقال 2% برای اقامت اصلی، 10.4% برای ثانویه (کاهش به 8% در 2026). غیرمقیمان بر درآمد فرضی (box 3) 36% مالیات می‌پردازند. آمستردام و روتردام گزینه‌های خوبی برای مهاجران هستند.

سوئد: ساده و مقرون‌به‌صرفه

مالیات سالانه 0.75% از ارزش ارزیابی‌شده (حداکثر 10,074 کرون سوئد) است. مالیات انتقال 1.5% برای افراد. درآمد اجاره 30% برای غیرمقیمان. استکهلم نرخ متوسط 0.2% دارد، و معافیت برای دیپلمات‌ها اعمال می‌شود.

نتیجه‌گیری

مالیات سالانه ملک در اروپا برای شهروندان کشورهای خارج از اتحادیه اروپا از 0.05% در هلند تا 2.5% در آلمان متغیر است، با تمرکز بر ارزش ملک و وضعیت اقامت. تغییرات 2025 در اسپانیا و پرتغال نشان‌دهنده تمایل به کنترل خریدهای سفته‌بازی است، در حالی که ایتالیا و یونان فرصت‌های تخفیفی ارائه می‌دهند. برای مهاجرت موفق، محاسبه هزینه‌های کل (شامل انتقال و اجاره) ضروری است. همیشه از مشاوران مالیاتی محلی یا شرکت‌هایی مانند PwC استفاده کنید تا از به‌روزرسانی‌ها مطلع شوید. سرمایه‌گذاری آگاهانه کلید موفقیت است.